世界滚动:城市更新大潮真的来了
转自米宅
作者乔妹
原标题:狂飙上百平方公里!城市更新,太猛!
(资料图)
1
城市更新大潮真的来了!
今年稳增长的关键,其中重要一项就是:
城市更新。
各地纷纷响应号召,接连发布城市更新的目标。
投资金额,目标数量,都超预期!
图片来源:中指数据
看,不少省市增长目标都超过四位数了。
辽宁 “十四五”期间计划更新项目2230个, 浙江 3000个, 河北 2949个。
更重要的是,投资金额都是万亿级别!
你想想,光一个辽宁,规划就要达到1.3万亿的规模!
浙江、成都、深圳也都超过万亿。
特别是广州,今年要大干特干!
计划到2025年,累计推进城市更新 约100平方公里 ,到2030年 约200平方公里 ,到2035年 约300平方公里 。
这个量级,真牛!
最典型的就是 广州黄埔区 ,巨无霸旧改项目太多太多。
图片来源:黄埔观察
去年上半年,广州已确定的旧改项目累计约164个, 黄埔占58个,全市第一。
其中有54个旧村被纳入3年旧改行动计划内。
有数据说,未来5年,黄浦会供应335.5万㎡旧改货量。
这是前段时间高层的原话:
未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段。
2021年,我国城镇化率是64.7%。
如果更具体的去看,不少省份城镇化率都是低于60%的。
有专家预测,到2035年我国城镇化率将达到70%以上。
这也就意味着,未来几年城市更新的发展潜力仍然巨大!
国常会上也明确说了:
这是一项全国范围开展、涉及上亿人的大工程和大战略。
仔细品味,越想事儿越大。
2
如此庞大的目标数量和投资金额,钱从哪来?
银行。
银行现在也很愿意借钱,正愁贷不出去款呢。
看看下面这些金融机构的城市更新信贷投放动态:
图片来源:中指数据
闻到钱的味道了么?
2022年,M2再创新高,全年印钞28万亿,比2021年足足增加了9万亿。
今年1月,M2增速再次冲破12%,创了近几年的新高。
M2就是我们常说的货币供应量,指的是市场上流通的所有钱。
这里面很多都会流入到大基建的投资中,给城市面貌带来翻天覆地的变化。
老旧房子也会因此实现更高的附加值。
在广州 ,同一板块内的次新房能卖到5万+,而附近的多层老社区还能找到2-3万。
在成都 ,同一板块内的新房能卖到3万,而一路之隔的多层老社区只在1万上下徘徊。
在郑州 ,同一板块内的新房能卖到2万+,而周围老破二手房只有1万左右。
它们交通无差、配套无差、学区无差,附着在地段之上的资源价值统统无差。
价差却如此之大。
和新房相比,这些老破二手房可是有足足五六折的价差啊。
试想,城市更新之下,它们旧貌换新颜,这是何等重大的价值撬动!
于是就有了一种特别意思的投资逻辑,叫“搏旧改”。
也就是,专门购置超低价老破房,坐等政府规划,拆迁补偿。
总有人想放手一搏,得到阶层的跃升。
有些甚至疯狂用信用卡套现、大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁,预期获得财富的暴击!
3
很多人看到金灿灿的“机”,却没有意识到血淋淋的“危”。
“搏旧改”历来就是高风险行为。
风险在于, 如果你无法将房子的产权过户到自己名下,原业主一旦毁约,拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。
或者,即使和开发商签了拆迁补偿协议的更名手续,一旦开发商提前撤离,后面新的开发商可就不一定认可这个协议了。
还有一种风险:
因为信息不对称,或政府规划稍微改变,买入的价格很可能比拆迁赔偿价格还高。
曾经的 深圳光明区凤凰村 ,不少人以1.2万到2万不等的价格买入这里的老破二手房,去赌拆迁。
谁知道,由于被政府列入土地整备计划,最终每平的拆迁赔偿还不到8000元。
一套100㎡的房子,一夜之间净亏上百万!
是不是很扎心。
看完下面这个案例,心可能会更凉。
广州黄埔沙步村旧改 ,根据方案,如果选择货币补偿,每平只按15000进行赔偿。
给出的货币补偿标准,还不到周边房价的一半!
你永远不会知道,一套老破房的背后,是多么巨大的坑!
当然,还有更大的风险。
能拆还好,万一拆不了呢?
很多纳入改造升级的小区,至少有7到10年是不会再拆除重建的。
而是会做外立面翻新,水电气路、光纤、管网改造,加装电梯,配建停车设施、养老设施等。
所以,对于那些买老破房赌拆迁的朋友,奉劝一句,小心房钱两空!
4
这,就是发展趋势。
买房,其实就是看趋势。
所以,一些趋势性的东西在买房的时候一定要注意。
在选房之前,请慎重考虑两点:
第一点,是不是对这个城市的持有周期有足够的耐心。
第二点,是不是对这个房子的产品有足够的信心。
特别是城市的未来,一定要建立在安全之上!
这些年的城市基建,太多二线城市步子迈得太大。
开发了太多新区,甚至还把周边县级市拉进来。
最后的结果就是城市面积越来越大,房子越来越多。
很多二线城市远郊的新房,现在都是卖不动的。
所以库存真的很重要,大家也一定要关心起来。
很多人以为库存最多的是三四线城市,其实很多二线城市并不比三四线少。
现在二线城市的新房库存量,已经占到了全国的一半!
超高库存城市中,有15个去化周期超过3年,最高的甚至超过10年,也就是说10年住宅0供应都卖不完! 所以现在千万别买,一定会高位站岗!
只有库存消化到一定程度,房价才可能有明显的变化。
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